Immobilier

Prêts immobiliers- Comment réduire le coût global de votre crédit

Négocier quelques dixièmes de points sur un prêt immobilier est loin d’être anecdotique. Une négociation de 0,50 % sur un emprunt de 150 000 euros sur quinze ans peut ainsi vous faire économiser entre 10 000 et 15 000 euros. Plus le montant du prêt est important, plus les économies grimpent : plus de 40 000 euros grâce à un gain de 0,50 % sur un prêt de 400 000 euro. « La négociation est toujours possible, mais il ne faut pas se faire d’illusion, ce qui va pousser les banques à faire un effort de taux en votre faveur, c’est l’intérêt qu’elles peuvent y trouver. C’est-à-dire la capacité qu’elles auront à générer du profit avec le client ».

Cela reste le B.A.-BA de la négociation : mettre en concurrence plusieurs établissements. L’idéal consiste à faire soi-même le tour des banques. En réalité, cela se révèle quasi-impossible pour un particulier (réticence de certains conseillers, délais pour obtenir les rendez-vous…). Le mieux, en pratique, reste à consulter sa banque, un second établissement dont les conditions d’octroi se rapprochent de sa situation personnelle (par exemple si l’on souhaite emprunter sans apport, contacter un établissement qui offre toujours cette possibilité et enfin un courtier. Les trois approches restent complémentaires car on ne peut se fier les yeux fermés à la grande majorité des courtiers. Si ces derniers peuvent encore souvent apporter une aide, leur marge de manoeuvre s’est aujourd’hui réduite. En effet, la concurrence que se livraient hier les banques sur le marché du crédit est aujourd’hui limitée pour le commun des mortels.

En outre, il peut arriver que certains courtiers utilisent un procédé assez peu recommandable : privilégier les banquiers qui leur assurent la meilleure rémunération. «

En consultant sa banque (et dans l’idéal un second établissement), avant de voir le courtier, on s’assure contre ce risque. Il faut en effet savoir que les banques peuvent parfois encore accepter de faire un « effort » en terme de taux (ou d’autres conditions annexes du prêt) pour conserver certains de leurs clients. Cette démarche préalable permet en outre de recueillir des éléments de comparaison et des conseils qui aideront à mieux apprécier les propositions du courtier.

Vous avez un « bon » dossier : si l’emprunteur ne se sent pas prêt à effectuer lui-même le tour des banques, le courtier peut encore lui négocier des conditions intéressantes. Un apport supérieur à 30 %, une situation professionnelle stable (fonctionnaire ou CDI de plus d’un an), des revenus supérieurs à 5 000 euros par mois pour un couple, un peu d’épargne : voici, pour schématiser, les critères d’un bon dossier. Tous les courtiers en témoignent : entre un bon et un mauvais dossier, on peut encore aujourd’hui constater des différences de taux d’un point. « Toutes les banques sont preneuses d’un bon dossier. On peut par exemple négocier un taux d’intérêt intéressant sur vingt ans et l’annulation des indemnités de remboursements anticipés. Mais, en échange, bien sûr, on demandera au client de domicilier son salaire, de transférer son épargne, voire pour certains établissements de souscrire aussi son assurance habitation, son assurance auto… »

Votre dossier est « moyen » (exemple, un couple ayant 3 500 euros de revenus mensuels qui cherche à emprunter 150 000 euros avec un apport de 10 à 15 %). C’est peut-être là qu’aujourd’hui l’intérêt de recourir à un courtier se trouve le plus réduit. « Il y a deux-trois ans, on pouvait facilement, même pour des dossiers moyens, obtenir une réduction de 0,5 point sur le taux d’intérêt, par le simple fait d’être apporteur d’un grand nombre de dossiers. Ce n’est absolument plus systématique aujourd’hui », reconnaît Frédéric Senan, directeur adjoint de Meilleurtaux.com. En réalité, la plupart des grands réseaux de courtiers ne négocient pas physiquement votre dossier avec les conseillers des banques approchés. La négociation s’effectue pour les très bons dossiers ou ceux au contraire limite. Pour les autres, « tout passe par des cases bien définies, et là au final, peu de surprise, la concurrence entre les établissements bancaires se révèle assez faible aujourd’hui », affirme un courtier. Au final, pour ces dossiers, l’intérêt du courtier consiste plus en une aide technique (du moins pour ceux qui possèdent des conseillers expérimentés). Le conseiller vous aidera en particulier à identifier les prêts réglementés et les astuces qui peuvent encore faire baisser le coût global du dossier… Un travail que beaucoup de conseillers bancaires ne prennent maintenant plus le temps d’effectuer.

Votre dossier est « limite » : le recours au courtier peut se révéler payant… Mais à condition de se montrer très prudent. Concrètement, comment un dossier refusé par une première banque peut-il être retenu en passant par un courtier ? « Nous pouvons potentiellement intervenir sur 90 % des dossiers que l’on nous soumet. La solution passe par une durée d’emprunt longue (en général trente ans) et la restructuration de crédit. On lisse les mensualités et on resolvabilise le client »En clair, les clients se voient proposer un rachat de l’ensemble de leur crédit en cours et un nouveau prêt dont la durée sera rallongée. Cet allongement permet de faire baisser les mensualités et de dégager une nouvelle capacité d’emprunt.

Exemple : une personne endettée à hauteur de 15 % souhaite emprunter 150 000 euros, mais se retrouverait alors à 39 % d’endettement. Le rallongement de sa dette portera son taux d’endettement à 7 % et lui permettra ainsi de se retrouver sous la barre des 33 %. Dans la pratique, peu de banques de réseau acceptent aujourd’hui de financer un achat immobilier en cas de restructuration de crédit. Les courtiers proposent en fait ces dossiers à des établissements spécialisés.

Pour ne pas se retrouver piégé par un emprunt trop lourd et surtout par un coût du crédit extrêmement élevé (rappelons que plus la durée du prêt est longue, plus le coût du crédit est élevé), plusieurs conditions s’imposent : l’emprunteur doit être jeune. En outre, il ne doit en aucun cas dépasser les 33 % d’endettement tous prêts confondus (immobilier, consommation, auto, revolving). La durée du crédit immobilier ne doit pas être supérieure à trente ans, Surtout, le prêt (restructuration comprise) doit impérativement être souscrit à taux fixe. Enfin, il est nécessaire de se poser la question : cela vaut-il la peine de s’endetter sur toute une vie de salariat, ne vaudrait-il mieux pas commencer par épargner, et reporter le projet immobilier à un peu plus tard ? Attention : les montages de prêt sont déconseillés dans tous les cas suivants, car trop risqués :

Si votre taux d’endettement dépasse 33 % alors que votre « reste à vivre » est très faible (moins de 1 200 euros pour un couple) : le montage est déconseillé, surtout s’il existe un risque important d’aléa professionnel.

Autre proposition à fuir : l’établissement présente un taux d’appel pour la première année qui permet de se retrouver sous la barre des 33 % d’endettement, mais qui augmente les années suivantes. À ce titre, il faut savoir que certains organismes de crédit n’ont pas hésité à mettre au point des logiciels spécifiquement conçus pour calculer quel taux d’appel proposer pour se situer juste en-dessous du seuil d’endettement de 33 % ! Et tant pis si le taux explose l’année d’après !

Enfin, il ne faut pas céder aux sirènes des établissements qui vous accordent un report d’amortissement les premières années. En dehors des situations très précises de lissage en cas de prêts réglementés, cette pratique ne fait que reporter le risque.

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